질의제목 :	민원인 - 내력벽 등의 수선 없이 미관지구에서 건축물 외부형태를 변경하는 것이 건축허가의 대상인지 여부(「건축법 시행령」 제3조의2 관련)
관련문서 :	법령해석총괄과 - 3585(2017. 11. 13.)

1. 질의요지

「건축법 시행령」 제11조제2항제1호부터 제6호까지의 규정에 따른  내력벽 등의 수선 없이 미관지구에서 연면적 200제곱미터 이상이거나 3층 이상인 건축물의 외부형태(담장을 포함함)를 변경하려는 경우, 「건축법」 제11조제1항에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 하는지?

※ 질의배경

민원인은 미관지구에서 건축물 외부형태의 변경이 건축허가 또는 건축신고의 대상인지 국토교통부에 질의하였고, 국토교통부에서 미관지구에서 건축물 외부형태의 변경은 건축허가사항이라고 회신하자, 이에 민원인이 이견이 있어 해석을 요청한 사안임.

2. 회답

「건축법 시행령」 제11조제2항제1호부터 제6호까지의 규정에 따른  내력벽 등의 수선 없이 미관지구에서 연면적 200제곱미터 이상이거나 3층 이상인 건축물의 외부형태(담장을 포함함)를 변경하려는 경우, 「건축법」 제11조제1항에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 합니다.

3. 이유

「건축법」 제11조제1항 본문에서는 “건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장(이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장등”이라 함)의 허가를 받아야 한다”고 규정하고 있고, 같은 법 제14조제1항제4호에서는 “주요구조부의 해체가 없는 등 대통령령으로 정하는 대수선”의 경우에는 허가 대상 건축물이라 하더라도 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다고 규정하고 있으며, 그 위임에 따라 같은 법 시행령 제11조제2항에서는 내력벽의 면적을 30제곱미터 이상 수선하는 것(제1호), 기둥을 세 개 이상 수선하는 것(제2호), 보를 세 개 이상 수선하는 것(제3호), 지붕틀을 세 개 이상 수선하는 것(제4호), 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 수선하는 것(제5호) 및 주계단ㆍ피난계단 또는 특별피난계단을 수선하는 것(제6호)을 “주요구조부의 해체가 없는 등 대통령령으로 정하는 대수선”으로 규정하고 있습니다.

한편, 「건축법」 제2조제1항제9호에서는 “대수선”이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선ㆍ변경하거나 증설하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다고 정의하고 있고, 그 위임에 따라 같은 법 시행령 제3조의2제7호에서는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조제1항제2호에 따른 미관지구(이하 “미관지구”라 함)에서 건축물의 외부형태(담장을 포함하며, 이하 같음)를 변경하는 것을 대수선의 범위에 포함하고 있는바,

이 사안은 「건축법 시행령」 제11조제2항제1호부터 제6호까지의 규정에 따른  내력벽 등의 수선 없이 미관지구에서 연면적 200제곱미터 이상이거나 3층 이상인 건축물의 외부형태를 변경하려는 경우, 「건축법」 제11조제1항에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장등의 허가를 받아야 하는지에 관한 것이라 하겠습니다.

먼저, 법령에서 일정한 원칙에 관한 규정을 둔 후 그 원칙에 대한 예외규정을 두는 경우, 이러한 예외규정을 해석할 때에는 합리적인 이유 없이 문언의 의미를 확대하여 해석해서는 안 되고 보다 엄격하게 해석할 필요가 있다고 할 것인데(법제처 2012. 11. 3. 회신, 12-0596 해석례 참조), 「건축법」 제14조제1항 각 호 외의 부분에서는 같은 법 제11조에 해당하는 허가 대상 건축물이라 하더라도 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 미리 시장ㆍ군수ㆍ구청장등에게 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다고 규정하고 있는바, 이는 해당 건축물은 원칙적으로 허가 대상 건축물임에도 불구하고 소규모의 건축이나 대수선의 경우에는 신고로 해당 행위를 허용하려는 취지인바(법제처 2013. 12. 11. 회신 13-0458 해석례 참조), 건축허가를 받아야 하는 건축행위는 같은 법 제14조제1항에 따라 신고를 하여 건축허가를 받은 것으로 볼 수 있는 사유에 해당하지 않는다면 같은 법 제11조제1항에 따라 허가를 받아야 한다고 할 것입니다.

그런데, 「건축법」 제2조제9호의 위임에 따라 같은 법 시행령 제3조의2제7호에서는 미관지구에서 건축물의 외부형태를 변경하는 것을 대수선의 범위에 포함하고 있는바, 앞에서 살펴본 바와 같이 미관지구에서 건축물의 외부형태를 변경하는 것이 같은 법 제14조제1항에 따른 신고의 대상에 해당하지 않는 한 같은 법 제11조제1항에 따른 허가를 받아야 한다고 할 것인데, 미관지구에서 건축물의 외부형태를 변경하는 것에 대하여 같은 법 시행령 제11조제2항에서는 미관지구에서 건축물의 외부형태를 변경하는 것 중 신고의 대상이 될 수 있는 것에 대해서는 별도로 규정하고 있지 않으므로, 같은 법 제11조제1항에 따른 허가의 대상에서 제외할 근거는 없다고 할 것입니다.

또한, 미관지구는 미관을 유지ㆍ관리하기 위하여 필요한 지구로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제73조제1항 본문에서는 미관지구 안에서 미관의 유지에 장애가 된다고 인정하여 도시ㆍ군계획조례가 정하는 건축물을 건축할 수 없도록 규제하고 있을 뿐만 아니라, 같은 조 제2항에서는 미관지구 안에서의 건축물의 높이 및 규모뿐만 아니라 건축물ㆍ담장 및 대문의 형태ㆍ색채, 건축물의 바깥쪽으로 돌출하는 건축설비 그 밖의 유사한 것의 형태ㆍ색채 또는 그 설치의 제한 및 금지 등에 관하여는 도시ㆍ군계획조례로 정하도록 규정하여 미관지구에서의 건축뿐만 아니라 그 외부형태에 대해서도 엄격하게 규제하고 있고, 그 건축제한을 완화하는 예외사유는 같은 영 제83조제2항․제7항 등에서 명시적으로 규정하고 있습니다.

그렇다면, 이러한 미관지구에 대한 국토계획법령의 법령 체계에 비추어 볼 때, 「건축법」 제11조제1항에 따른 허가의 대상인 대수선에 포함되는 미관지구에서의 건축물의 외부형태를 변경하려는 경우 같은 법 제14조제1항 및 같은 법 시행령 제11조제2항에 따라 신고할 수 있도록 한 예외 사유에 포함되지 않는다면 허가의 대상에서 제외할 수는 없다고 할 것입니다.

따라서, 「건축법 시행령」 제11조제2항제1호부터 제6호까지의 규정에 따른 내력벽 등의 수선 없이 미관지구에서 연면적 200제곱미터 이상이거나 3층 이상인 건축물의 외부형태를 변경하려는 경우 「건축법」 제11조제1항에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장등의 허가를 받아야 합니다.